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201305_acheter_ou_louer

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale? La question, somme toute assez classique, mérite à nouveau d’être posée. Car l’époque a changé: les prix de la pierre restent élevés et surtout les perspectives d’évolution du marché sont incertaines, de nombreux experts tablant sur une baisse des prix (certes légère) cette année.

Au-delà de considérations purement personnelles, mieux vaut ne pas se tromper, car pour devenir propriétaire, le particulier doit mobiliser une somme d’argent importante (l’apport personnel), s’engager à rembourser un prêt sur plusieurs années et pouvoir payer les charges de copropriétéet autres taxes foncières. Mais il pourra revendre son bien (généralement au bout de sept ou huit ans), avec à la clé une possible plus-value. Être locataire est en revanche moins contraignant financièrement au départ, mais les gains sont minimes puisque seulement liés à son épargne (2% par an).

Cinq ans pour rentabiliser une acquisition en 2013

«Entre 2000 et 2010, lorsque les prix de l’immobilier grimpaient de 7,4% par an en moyenne en France (hausse de 117% en dix ans), la réponse était claire, il fallait acheter», explique Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Au bout de quatre ou cinq ans, la plus-value réalisée au moment de la revente compensait amplement l’ensemble des frais liés à l’acquisition (frais de notaire, d’agence, intérêts du prêt…) et à l’entretien du bien (charges de copropriété, taxe foncière…). Durant cette période «bénie pour les acheteurs», acheter sa résidence principale était financièrement plus intéressant que de la louer au bout de trois années seulement de détention, selon les simulations du cabinet Asterès et de Meilleurtaux.

Mais la donne a changé et il faut être désormais un peu plus patient avant de rentrer dans ses frais. Ainsi, en retenant l’hypothèse, plutôt raisonnable, d’une baisse des prix de la pierre de 3% en 2013, d’une stagnation en 2014 et d’une reprise des prix de 2% par an au-delà (ce qui est le scénario central de Meilleurtaux et d’Asterès), «l’acquéreur devra attendre cinq années en moyenne en France pour que l’achat de son logement soit plus avantageux que de le louer», précise Nicolas Bouzou, directeur du cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès.

Ces hypothèses varient énormément d’une ville à l’autre

Mais si, comme certains économistes le prédisent, les prix baissent de 5% par an en 2013 et en 2014, se stabilisent en 2015 et repartent de l’avant (+2% par an) à partir de 2016, il faudra attendre huit ans pour que l’achat soit préférable à la location.

Bien sûr, ces hypothèses varient énormément d’une ville et d’une région à l’autre. Sans surprise, un propriétaire à Paris, où les prix de la pierre culminent à 8440 euros le mètre carré en moyenne et le prix des locations à 24,4 euros le mètre carré, devra patienter nettement plus longtemps que par le passé pour que son opération soit rentable.

Un ménage qui achèterait aujourd’hui un 70 m2 avec 20% d’apport devrait attendre vingt et un ans pour que son acquisition soit financièrement plus intéressante que la location, selon l’étude d’Asterès. Et vingt-sept ans si les prix baissent de 10% en deux ans! Mais, à l’arrivée, le ménage sera tout de même propriétaire d’un bien qu’il pourra transmettre à ses enfants, par exemple. En revanche, l’achat d’un logement à Strasbourg ou à Clermont-Ferrand, où les prix de la pierre sont nettement plus abordables, sera rentable au bout de quatre ans seulement.

N’achetez pas votre appartement, en tout cas pas en premier

Aujourd’hui je voudrais vous parler d’un sujet qui fait souvent polémique et qui perdure d’année en année : dans 95% des cas, vous ne pourrez pas vous enrichir en achetant votre résidence principale (RP) !

Je sais que cette affirmation surprendra certains d’entre vous, en constatant l’évolution des prix sur la période 2000-2011. Pourtant vous devez être persuadé que si le marché a doublé vous êtes seulement chanceux mais pas riche. Car vous ne pouvez pas utiliser la plus value latente de votre appartement, pour acheter le bateau ou la voiture de vos rêves, sans vendre l’appartement qui vous abrite et que vous avez peut être acheté il y a 10 ou 20 ans.

Vous restez sceptique ? Très bien : qu’auriez-vous dit si le marché avait perdu 40% de sa valeur comme dans les années 90 ?

Seuls vos héritiers sont à la fois chanceux et riches. Car aussi cynique que cela puisse paraitre, ils n’auront fait aucun effort financier en recevant votre appartement en héritage.

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Vous ne gagnerez pas d’argent en vous logeant, mais en investissant

Si vous voulez vous enrichir dans l’immobilier, vous devez investir votre argent et ne pas le monopoliser sur l’achat de votre résidence principale. A moins de savoir utiliser le fonctionnement des banques.

Je vais vous donner un exemple.

Ne faites pas les choses à l’envers

Supposons que vous ayez acheté votre logement au mois de janvier, et que vous soyez endetté à hauteur de 33% de vos revenus. Taux d’endettement que les banques prennent en référence pour vous accorder un crédit.

Trois mois plus tard, vous trouvez une affaire fantastique vendue 25% au dessous du prix marché, que vous  pourriez revendre immédiatement en quelques semaines au prix normal. Pour rendre l’exemple plus vivant, disons que cette bonne affaire vaut 200 000€ et que vous la payez 150 000€.

Si vous allez voir votre banquier, il y a des très fortes chances que celui-ci refuse de vous prêter à nouveau, car vous venez de vous endetter au maximum de vos possibilités pour acheter votre résidence principale, et surtout parce que le banquier ne voudra pas augmenter son risque.

Faisons maintenant l’hypothèse inverse. Vous trouvez d’abord la même bonne affaire, toujours vendue 25% au dessous du prix du marché. Vous allez voir votre banquier, et celui-ci vous prête l’argent sans aucune difficulté. Trois mois plus tard, vous revendez en encaissant votre plus value de 50 000€.

Dès l’affaire conclue, vous achetez votre RP. Vous retournez voir votre banquier, qui vous accordera un nouveau prêt à un meilleur taux puisque vous utiliserez, tout ou partie, les 50 000€ que vous aurez gagné auparavant et surtout parce que vous vous êtes désendetté !

Pour conclure, on constate qu’avec le premier scénario, votre résidence principale vous empêche de racheter facilement un bien qui vous permettrait de vous enrichir. Dans le second vous avez réussi à vous enrichir et acheté votre logement dans de meilleures conditions !

J’ai oublié les impôts ?

Certains d’entre vous vont me dire que j’ai oublié de prendre en compte les impôts calculés sur la plus value.

C’est exact. Mais rien ne vous empêche de déclarer votre nouvelle acquisition (la bonne affaire trouvée en premier) en tant que résidence principale. Ce qui vous permettra d’échapper à l’impôt en toute légalité et la banque vous prêtera plus facilement. En tout cas, tant que le gouvernement ne changera pas les  règles du jeu.

Faut-il pour autant oublier la perspective d’acheter sa maison ou son appartement ? Non bien sûr. Mais cela correspond à des objectifs tout à fait différents : vous loger ou vous enrichir avec l’immobilier.

Attention : je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale, je dis simplement que si vous voulez vous enrichir avec l’immobilier, vous avez peu de chances d’y arriver avec votre résidence principale. En tout cas si vous l’achetez avant d’investir.

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